Ação de Despejo: Como Funciona, Prazos e Motivos

Ação de despejo é o processo judicial pelo qual o proprietário pede à Justiça a retomada de um imóvel alugado, geralmente por inadimplência, término de contrato ou uso irregular do bem. Ela é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e, dependendo do motivo e da garantia contratual, pode ter rito mais rápido, com liminar de desocupação em até 15 dias.

Para proprietários e administradores de imóveis, entender esse processo evita decisões precipitadas — e também ajuda a perceber quando vale mais a pena investir em cobrança preventiva do que esperar a inadimplência virar uma ação na Justiça, que consome tempo e dinheiro mesmo quando o proprietário tem razão.

O que é a ação de despejo

É a ação judicial cabível quando o locador quer retomar a posse do imóvel alugado e o inquilino não desocupa voluntariamente. Diferente do que muita gente pensa, o proprietário não pode simplesmente trocar a fechadura, cortar a energia ou remover os pertences do inquilino por conta própria — isso é conduta vedada por lei (o chamado "autoexercício das próprias razões") e pode gerar responsabilidade civil e até criminal para quem faz isso. A retomada do imóvel, quando o inquilino não sai por vontade própria, precisa passar pelo Judiciário.

Motivos que autorizam a ação de despejo

A Lei 8.245/91 prevê diferentes hipóteses em que o despejo pode ser pedido. As mais comuns na prática são:

• Falta de pagamento do aluguel ou encargos (condomínio, IPTU, quando previstos em contrato) — é o motivo mais frequente de ação de despejo.
• Término do prazo contratual, quando o contrato acabou e o inquilino não desocupa o imóvel.
• Infração contratual, como sublocação não autorizada, uso do imóvel para finalidade diversa da combinada, ou descumprimento de outras cláusulas relevantes.
• Uso indevido do imóvel, incluindo dano ao bem, alterações estruturais sem autorização ou atividade que prejudique a segurança, a saúde ou o sossego de vizinhos.
• Necessidade do proprietário, em contratos por prazo indeterminado ou em situações específicas previstas em lei (uso próprio, de familiar, ou realização de obras determinadas pelo poder público).
• Denúncia vazia, para contratos com prazo indeterminado ou já vencidos há mais de 30 dias sem renovação, quando o locador simplesmente não quer mais manter o contrato, sem precisar justificar o motivo.

Cada uma dessas hipóteses segue um rito ligeiramente diferente dentro da lei, e o prazo de desocupação varia conforme o motivo alegado.

Como funciona o processo (rito resumido)

Em linhas gerais, uma ação de despejo segue este caminho:

1. Notificação prévia: antes de entrar com a ação, é comum (e recomendável) notificar formalmente o inquilino sobre o descumprimento — seja pela cobrança de aluguel atrasado, seja pelo aviso de encerramento do contrato. Isso documenta a tentativa de resolver a situação sem judicializar.
2. Petição inicial: o advogado do proprietário protocola a ação na Justiça, expondo o motivo (inadimplência, fim de contrato, infração etc.), apresentando contrato, comprovantes da dívida, notificações enviadas e demonstrativo dos valores em aberto, e pedindo a desocupação do imóvel.
3. Citação do inquilino: o inquilino é formalmente comunicado do processo e tem prazo para se defender ou, em alguns casos, para pagar o débito e evitar o despejo (a chamada purgação da mora).
4. Contestação e instrução: se o inquilino contesta o pedido, o processo segue com produção de provas, se necessário, até a sentença.
5. Sentença e execução: julgada procedente a ação, o juiz determina prazo para desocupação voluntária; se não houver desocupação, é expedido mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça.

O tempo total de um processo de despejo varia bastante conforme a vara, a documentação apresentada e se há recursos — pode levar poucos meses em casos simples e sem contestação, ou se estender por mais tempo quando há disputa sobre o débito ou o motivo alegado.

Liminar de desocupação em 15 dias: quando se aplica

A Lei 8.245/91 prevê uma hipótese de liminar de desocupação em 15 dias, sem necessidade de audiência prévia, para casos de descumprimento de contrato por falta de pagamento (ou outra infração legal), quando a garantia locatícia já estiver vencida — por exemplo, quando o fiador não tem mais responsabilidade sobre o contrato vencido, ou quando não há garantia válida no momento do ajuizamento da ação. Esse rito acelerado existe justamente para casos em que o proprietário fica mais exposto ao risco, sem garantia vigente que cubra o inadimplemento. Entender a relação entre seguro fiança e ação de despejo ajuda o proprietário a avaliar até que ponto está protegido antes de precisar judicializar.

É importante frisar: essa liminar não é automática em todo processo de despejo. Ela depende da situação específica da garantia (fiança, caução, seguro-fiança) e do enquadramento legal do caso, e por isso a análise deve ser feita por advogado, caso a caso — não é algo que o proprietário deve tentar aplicar sozinho lendo a lei.

O papel do advogado na ação de despejo

Ação de despejo é processo judicial, e isso significa que precisa de acompanhamento de advogado, seja para ajuizar a ação, seja para responder a uma contestação do inquilino. Um advogado especializado em direito imobiliário avalia:

• Se o motivo alegado se enquadra nas hipóteses da Lei 8.245/91;
• Se cabe pedido de liminar (por exemplo, no caso de garantia vencida);
• Como calcular corretamente os valores em atraso, incluindo multa e juros contratuais;
• Como conduzir eventual negociação ou acordo antes ou durante o processo.

Este artigo tem fins informativos e não substitui orientação jurídica formal — cada caso de inadimplência ou disputa contratual deve ser avaliado individualmente por um advogado antes de qualquer decisão.

Como prevenir chegar a uma ação de despejo

A ação de despejo é, na prática, o último recurso — ela custa tempo, dinheiro com custas e honorários, e desgaste para as duas partes. Na maioria dos casos de inadimplência, o problema pode ser resolvido antes de virar processo, com comunicação clara e cobrança bem estruturada desde o primeiro dia de atraso.

Isso passa por alguns pontos práticos, antes mesmo de entregar as chaves e ao longo da locação:

• Análise de crédito e escolha de uma boa garantia logo no início do contrato.
• Vistoria de entrada bem documentada, para evitar disputa sobre o estado do imóvel depois.
• Aviso antes do vencimento, lembrando o inquilino da data de pagamento, o que já reduz boa parte dos atrasos por esquecimento.
• Notificação imediata no primeiro dia de atraso, formalizando a cobrança e abrindo espaço para negociação rápida.
• Escalonamento gradual, com aplicação de multa e juros previstos em contrato, antes de qualquer medida mais drástica.
• Notificação extrajudicial formal, quando o atraso persiste, documentando a tentativa de solução amigável — passo que costuma ser exigido antes de uma ação judicial.
• Encaminhamento jurídico, só quando as etapas anteriores não resolvem, com um advogado avaliando se cabe ação de despejo, cobrança judicial, ou ambas.

Manter a cobrança organizada desde o primeiro atraso ajuda a agir antes que a dívida vire bola de neve. É por isso que automatizar cobrança de aluguel costuma reduzir tanto a chance de chegar a uma ação de despejo quanto o tempo que o proprietário perde correndo atrás de pagamento atrasado.

Esse tipo de régua de cobrança organizada é justamente o que a Accordous automatiza para proprietários e administradores de carteira: avisos antes do vencimento, notificação de atraso, escalonamento com multa e juros, e notificação extrajudicial configurados dentro da plataforma, com cobrança recorrente via PIX e boleto e conciliação automática. Quando o caso realmente precisa avançar para despejo ou cobrança judicial, o assinante conta com um advogado de confiança designado para acompanhar essa etapa — reduzindo a chance de o problema evoluir sem controle até virar um processo mais longo do que precisava ser.

Perguntas frequentes

Conclusão / próximo passo

Ação de despejo é um processo previsto em lei para casos em que o inquilino não desocupa o imóvel voluntariamente, com rito e prazos que variam conforme o motivo alegado — e que sempre exige acompanhamento de advogado. Na prática, a melhor forma de lidar com esse processo é evitar precisar dele: cobrança clara desde o primeiro atraso costuma resolver a maior parte dos casos antes que virem uma disputa judicial.

Para proprietários que querem organizar a cobrança do aluguel com uma régua automática — do aviso antes do vencimento até o encaminhamento jurídico, quando necessário —, veja como funciona a Accordous em accordous.com.br.

Leia também no blog Accordous

• Seguro fiança e ação de despejo
• Lei do inquilinato descomplicada
• Como administrar aluguel sozinho, sem imobiliária