Para fazer um contrato de aluguel válido, você precisa identificar as partes (locador e locatário), descrever o imóvel, definir prazo, valor do aluguel, forma de reajuste, garantia locatícia e assinar o documento — por escrito, com duas testemunhas ou por assinatura eletrônica com validade jurídica. Não é obrigatório levar o contrato a cartório para que ele seja válido entre as partes, mas o registro pode ajudar em situações específicas, como veremos adiante.
O contrato de aluguel (ou contrato de locação) é regido pela Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que estabelece as regras para locações residenciais e não residenciais no Brasil. Este guia explica o que precisa constar no documento, quais os tipos de contrato, quem pode elaborá-lo, se é preciso reconhecer firma ou ir ao cartório, e quanto custa cada opção.
O que é um contrato de aluguel
É o documento que formaliza o acordo de locação entre o proprietário do imóvel (locador) e quem vai morar ou usar o espaço (locatário). Mesmo que a lei não exija forma escrita para todo tipo de locação, um contrato por escrito é o que garante segurança jurídica para as duas partes — é ele que prova o que foi combinado em caso de atraso de aluguel, dano ao imóvel, desocupação antecipada ou qualquer divergência.
Tipos de contrato de aluguel
Antes de redigir o contrato, vale saber em qual modalidade o seu caso se encaixa, porque isso muda prazo, garantias possíveis e regras de encerramento:
- Aluguel residencial: o mais comum. Pode ser firmado por prazo determinado (geralmente 12, 24 ou 30 meses) ou indeterminado, e é a modalidade mais protegida pela Lei do Inquilinato.
- Aluguel por temporada: prazo máximo de 90 dias, usado para turismo, trabalho temporário ou estudos. Permite cobrar caução de até 3 meses de aluguel e pagamento antecipado.
- Aluguel não residencial (comercial): para comércio, escritório, indústria ou depósito. O prazo costuma ser de 2 a 5 anos, e o inquilino pode ter direito a renovação compulsória após 5 anos de ocupação (a chamada ação renovatória).
Cláusulas obrigatórias e recomendadas
Um contrato de aluguel bem-feito costuma reunir estes pontos:
Obrigatórias na prática:
- Qualificação completa de locador e locatário (nome, CPF/CNPJ, endereço)
- Descrição do imóvel (endereço completo, matrícula se houver, características)
- Valor do aluguel e data de vencimento
- Prazo de vigência do contrato (geralmente 30 meses para residencial, conforme praxe da Lei 8.245/91)
- Índice de reajuste anual (IGP-M, IPCA ou INPC são os mais usados)
- Tipo de garantia locatícia (fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização)
- Finalidade do imóvel (residencial ou comercial)
- Responsabilidade por encargos (IPTU, condomínio, taxas)
Recomendadas, mas que evitam dor de cabeça depois:
- Regras claras sobre benfeitorias e reformas
- Multa de mora em caso de atraso no pagamento (uso comum no mercado: cerca de 2% sobre o aluguel mais juros de 1% ao mês) e condições para rescisão antecipada, com multa proporcional ao tempo restante
- Cláusula sobre vistoria de entrada e saída, com laudo detalhado
- Previsão de reajuste automático e forma de notificação
- Regras sobre sublocação (se permitida ou não)
Contratos genéricos baixados da internet costumam pecar justamente nesses pontos "recomendados" — o texto até existe, mas não reflete a realidade do imóvel ou já está desatualizado em relação à legislação.
Quem pode fazer um contrato de aluguel
Não existe exigência legal de que um contrato de locação seja redigido por um profissional específico. Na prática, quatro caminhos são comuns:
- O próprio proprietário, usando um modelo e adaptando as cláusulas ao seu caso — inclusive quando decide administrar o aluguel sozinho, sem imobiliária. Funciona para situações simples, mas o risco de esquecer uma cláusula importante (como a forma de reajuste ou a garantia) é real.
- Um advogado, que redige ou revisa o contrato sob medida, principalmente em locações comerciais, com condições específicas ou valores mais altos.
- Uma imobiliária, que costuma usar um modelo próprio e cobra uma taxa de intermediação — geralmente entre 8% e 12% do valor do aluguel, recorrente, além de taxas de administração.
- Uma plataforma digital, como a Accordous, com editor de contrato validado conforme a Lei do Inquilinato e assinatura eletrônica com validade jurídica (certificado ICP-Brasil), sem precisar de intermediário.
A escolha depende do quanto de complexidade o caso tem e do quanto o proprietário quer gastar recorrentemente com um terceiro. Para quem administra o próprio imóvel ou uma pequena carteira, um editor de contrato com IA e assinatura eletrônica costuma resolver o mesmo problema que um advogado resolveria, por uma fração do custo mensal de uma imobiliária.
Onde fazer contrato de aluguel: passo a passo
- Reúna os dados das partes e do imóvel — documentos pessoais, matrícula ou IPTU, e dados de contato.
- Defina as condições comerciais — valor do aluguel, prazo, índice de reajuste, quem paga o quê.
- Escolha a garantia locatícia — fiador, caução (normalmente até 3 meses de aluguel), seguro-fiança ou título de capitalização.
- Redija o contrato com todas as cláusulas obrigatórias e recomendadas, usando um modelo atualizado, um advogado ou um editor especializado.
- Faça a vistoria de entrada e anexe o laudo com fotos ao contrato — é uma das provas mais importantes em caso de disputa na saída.
- Assine o contrato — por escrito com duas testemunhas ou por assinatura eletrônica com validade jurídica.
- Guarde o comprovante de assinatura e o contrato em local acessível para as duas partes; contratos digitais resolvem isso automaticamente, com histórico e trilha de auditoria.
Contrato de aluguel precisa reconhecer firma ou ir ao cartório?
Não. Para ter validade entre locador e locatário, o contrato de aluguel não precisa de reconhecimento de firma nem de registro em cartório — a assinatura das partes (física, com testemunhas, ou eletrônica com validade jurídica) já é suficiente. O contrato particular vale como título executivo extrajudicial para fins de cobrança de aluguel em atraso, por exemplo.
O registro em cartório (averbação na matrícula do imóvel) só é necessário em casos específicos, como quando se quer que a locação tenha efeito contra terceiros — por exemplo, garantir o direito de preferência do inquilino em caso de venda do imóvel durante a vigência do contrato, conforme previsto na Lei 8.245/91. Para a imensa maioria das locações residenciais, esse passo não é necessário.
Quanto custa para fazer um contrato de aluguel
Os valores variam bastante conforme a opção escolhida:
- Advogado: cobra normalmente por elaboração avulsa (valor fixo por contrato, que costuma ficar entre algumas centenas de reais, dependendo da complexidade e da região) ou por hora. Vale para casos comerciais, contratos atípicos ou quando há negociação de cláusulas específicas.
- Cartório: o reconhecimento de firma tem uma taxa por assinatura (valor tabelado por estado), e o registro do contrato na matrícula do imóvel envolve emolumentos que variam conforme o valor do imóvel e o cartório. Como vimos, esse passo raramente é necessário.
- Imobiliária: normalmente não cobra separadamente pelo contrato — o custo está embutido na taxa de administração mensal, que gira em torno de 8% a 12% do valor do aluguel, todo mês, enquanto o contrato estiver ativo.
- Plataforma digital: uma assinatura mensal fixa por imóvel substitui a comissão percentual. A Accordous, por exemplo, cobra R$ 17,90/mês por imóvel com contrato ativo (ou R$ 6,90/mês enquanto o imóvel está apenas anunciado), com editor de contrato e assinatura eletrônica incluídos — sem depender de advogado ou imobiliária para cada novo contrato.
Quanto um advogado cobra para fazer um contrato de aluguel
Não existe uma tabela nacional fixa e obrigatória para esse serviço — os valores variam por escritório, região e complexidade do contrato. Em geral, advogados cobram um valor fixo por elaboração de contrato simples ou um valor maior quando há negociação de cláusulas específicas, garantias atípicas ou locações comerciais com condições particulares. Para ter uma referência atualizada, o ideal é consultar a tabela de honorários da OAB da sua seção estadual ou pedir orçamento direto com o profissional.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel sem imobiliária é válido?
Sim. A validade do contrato não depende de uma imobiliária ser parte dele. O que importa é que o documento tenha as cláusulas essenciais e a assinatura das partes — seja em papel com testemunhas, seja por assinatura eletrônica com validade jurídica.
Posso fazer um contrato de aluguel online?
Sim. Plataformas digitais permitem redigir, revisar e assinar o contrato inteiramente online, com validade jurídica garantida pela assinatura eletrônica (MP 2.200-2/2001) e trilha de auditoria com data, IP e geolocalização.
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório para valer?
Não. O contrato particular já é válido e executável entre as partes assim que assinado. O registro em cartório só é necessário em situações específicas, como dar publicidade da locação perante terceiros.
Quanto tempo dura um contrato de aluguel?
Não há um prazo único obrigatório — o mais comum em locações residenciais é 30 meses, mas as partes podem negociar prazos diferentes, respeitando as regras da Lei 8.245/91 para renovação e denúncia do contrato. Já o aluguel por temporada tem prazo máximo de 90 dias.
O que acontece se o contrato de aluguel não tiver testemunhas nem assinatura eletrônica válida?
O documento pode perder força como prova em uma eventual disputa judicial. Por isso, é importante seguir uma das duas formas reconhecidas: assinatura física com testemunhas ou assinatura eletrônica com validade jurídica.
Conclusão: o próximo passo
Fazer um contrato de aluguel não exige necessariamente contratar um advogado para cada imóvel ou pagar comissão de imobiliária todo mês — o essencial é ter um contrato completo, atualizado conforme a Lei do Inquilinato, e uma assinatura com validade jurídica reconhecida. A Accordous reúne editor de contrato com cláusulas validadas e assinatura eletrônica com certificado ICP-Brasil no mesmo lugar onde você já anuncia e gerencia o imóvel, por uma assinatura fixa mensal em vez de comissão. Para comparar o custo de manter um sistema próprio contra o modelo tradicional de imobiliária, veja o guia imobiliária vs. sistema próprio ou confira os planos em accordous.com.br/precos.
