O contrato de aluguel é o documento que organiza a relação entre proprietário e inquilino.
Na prática, ele define valor do aluguel, prazo, reajuste, garantias, responsabilidades, multas, vistoria e regras de uso do imóvel.
Por isso, um contrato bem feito evita conflitos e protege as duas partes.
No entanto, nem tudo pode ser exigido. O contrato precisa respeitar a Lei do Inquilinato e não pode criar obrigações abusivas ou contrárias à legislação.
Neste artigo, você vai entender:
- como a Accordous ajuda na gestão dos contratos.
- o que pode ser exigido em um contrato de aluguel;
- quais são os direitos do inquilino;
- quais são os deveres do locador;
- quais garantias podem ser solicitadas;
- como funciona a comprovação de renda;
Contrato de Aluguel e Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato regula a locação de imóveis urbanos no Brasil.
Ela define direitos e deveres de locador e locatário, regras de despejo, garantias, prazos, multas e responsabilidades durante a locação.
Além disso, ela serve como base para o contrato.
Ou seja: as partes podem negociar várias condições, mas o contrato não deve contrariar a lei.
Por isso, antes de assinar, vale conferir se as cláusulas estão claras, equilibradas e alinhadas à Lei do Inquilinato.
O Que Pode Ser Exigido no Contrato de Aluguel?
Um contrato de aluguel pode exigir informações e obrigações necessárias para dar segurança à locação.
Em geral, podem constar:
- dados completos do locador e do locatário;
- endereço e descrição do imóvel;
- valor do aluguel;
- data de vencimento;
- forma de pagamento;
- prazo do contrato;
- índice de reajuste;
- multa por atraso;
- multa por rescisão;
- garantia locatícia;
- responsabilidades por despesas;
- regras de manutenção;
- termo de vistoria;
- assinatura das partes.
Além disso, o contrato pode prever regras sobre uso do imóvel, animais, reformas, sublocação, visitas para venda e devolução das chaves.
O ponto principal é: tudo precisa estar claro e não pode ser abusivo.
Direitos do Inquilino no Contrato de Aluguel
O inquilino tem direitos importantes durante a locação.
O primeiro deles é receber o imóvel em condições adequadas de uso.
Se o imóvel apresenta problemas anteriores à locação, como infiltração, falha elétrica ou dano estrutural, o proprietário deve resolver.
Além disso, o inquilino tem direito ao uso tranquilo do imóvel durante o contrato.
O proprietário não pode entrar no imóvel sem autorização, trocar fechaduras, retirar bens ou pressionar o inquilino de forma irregular.
Também é direito do inquilino saber exatamente quais custos deve pagar.
Por isso, aluguel, condomínio, IPTU, contas de consumo, multas e reajustes precisam aparecer de forma clara no contrato.
Deveres do Inquilino no Contrato de Aluguel
O inquilino também tem deveres.
O principal é pagar aluguel e encargos dentro do prazo combinado.
Além disso, deve cuidar do imóvel, respeitar a finalidade da locação e devolver o bem no estado em que recebeu, salvo desgastes naturais de uso.
O inquilino também deve comunicar problemas importantes ao proprietário.
Se causar danos ao imóvel, ou se visitantes e dependentes causarem danos, ele deve providenciar o reparo.
Outra regra importante: o inquilino não deve fazer reformas ou alterações internas e externas sem autorização prévia do locador.
Na dúvida, formalize por escrito.
Combinado verbal é ótimo até alguém perguntar “onde está isso no contrato?”.
Deveres do Locador
O locador deve entregar o imóvel em condições de uso.
Também deve garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação e responder por problemas anteriores ao contrato.
Além disso, o locador deve fornecer recibos ou comprovantes de pagamento quando solicitado.
Em imóveis em condomínio, o proprietário normalmente responde por despesas extraordinárias, como obras estruturais, melhorias permanentes e reformas de grande porte.
Já o inquilino costuma pagar despesas ordinárias, como manutenção do dia a dia, limpeza, consumo e custos recorrentes do condomínio.
Tudo isso deve estar bem definido no contrato.
Dados Obrigatórios no Contrato de Locação
Um bom contrato de aluguel precisa reunir dados essenciais.
Entre eles:
- nome completo das partes;
- CPF ou CNPJ;
- RG, quando aplicável;
- endereço das partes;
- estado civil;
- profissão;
- endereço completo do imóvel;
- descrição do imóvel;
- valor do aluguel;
- encargos;
- prazo;
- reajuste;
- garantia;
- multas;
- responsabilidades;
- forma de pagamento;
- assinatura das partes.
Além disso, o contrato deve informar se existe fiador, seguro-fiança, caução ou outra garantia aceita.
Para formalizar com mais agilidade, também vale entender como funciona a assinatura digital em contrato de aluguel.
Termo de Vistoria
A vistoria é um dos documentos mais importantes da locação, ela registra o estado do imóvel no início e no fim do contrato, por isso, o ideal é incluir fotos, descrição de cada ambiente, estado de pintura, pisos, portas, janelas, instalações, móveis e eventuais danos existentes.
A vistoria de entrada e saída protege o proprietário e o inquilino.
Para o proprietário, ajuda a cobrar reparos quando houver danos causados pelo uso inadequado, já para o inquilino, evita cobranças por problemas que já existiam antes da locação.
Garantias Que Podem Ser Requeridas
O locador pode exigir garantia no contrato de aluguel.
No entanto, a Lei do Inquilinato não permite exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
As principais modalidades são:
- caução;
- fiança;
- seguro-fiança;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Cada opção tem vantagens e pontos de atenção.
A caução é simples, mas pode não cobrir prejuízos maiores.
A fiança depende de um terceiro aprovado.
O seguro-fiança costuma trazer mais segurança ao proprietário, mas tem custo para o inquilino.
Já a cessão fiduciária costuma aparecer mais em contratos de maior valor ou operações comerciais.
Comprovação de Renda Pode Ser Exigida?
Sim, o proprietário pode solicitar comprovação de renda antes de aprovar a locação, por isso, essa análise ajuda a avaliar se o inquilino tem capacidade de pagar aluguel e encargos.
Entre os documentos mais comuns estão:
- holerite;
- extrato bancário;
- declaração de Imposto de Renda;
- contrato de trabalho;
- pró-labore;
- extrato de faturamento;
- comprovantes de movimentação financeira.
No entanto, a análise deve respeitar critérios objetivos e não discriminatórios.
O locador pode recusar um candidato por risco financeiro, documentação insuficiente ou incompatibilidade de renda.
Mas não deve recusar por motivos discriminatórios.
O Que Não Deve Ser Requerido no Contrato?
O contrato não deve exigir obrigações abusivas ou ilegais.
Alguns exemplos de pontos de atenção:
- exigir mais de uma garantia locatícia;
- transferir ao inquilino despesas extraordinárias do condomínio sem critério;
- impedir direitos previstos em lei;
- cobrar multas desproporcionais;
- permitir entrada do locador no imóvel sem autorização;
- deixar reajuste vago;
- omitir responsabilidades de manutenção;
- impor regras discriminatórias.
Em resumo, o contrato pode proteger o proprietário sem prejudicar ilegalmente o inquilino.
Contrato bom não é contrato “duro”. É contrato claro.
Como Evitar Problemas no Contrato de Aluguel
Antes de assinar, confira:
- dados das partes;
- valor e vencimento;
- prazo do contrato;
- índice de reajuste;
- garantia escolhida;
- multa por atraso;
- multa por rescisão;
- responsabilidades por despesas;
- vistoria;
- regras de manutenção;
- forma de comunicação;
- assinaturas.
Além disso, mantenha cobranças e comprovantes organizados.
Nesse ponto, automatizar cobrança de aluguel ajuda o proprietário a acompanhar pagamentos, inadimplência e histórico financeiro do imóvel.
Como a Accordous Ajuda na Gestão de Contratos
Com a Accordous, proprietários conseguem administrar contratos de aluguel de forma digital, sem imobiliária e sem taxa de administração.
A plataforma centraliza contratos, documentos, vistorias, cobranças e histórico financeiro por imóvel.
Com a Accordous, você tem:
✔ Contratos organizados por imóvel
✔ Assinatura eletrônica
✔ Cobranças automáticas
✔ Histórico de pagamentos
✔ Vistoria digital
✔ Documentos centralizados
✔ Gestão sem taxa de administração
Perguntas Frequentes sobre Contrato de Aluguel
O que pode ser exigido em um contrato de aluguel?
O contrato pode exigir dados das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel, prazo, reajuste, garantia, multas, vistoria, forma de pagamento e responsabilidades de cada parte.
Pode exigir mais de uma garantia no contrato?
Não, a Lei do Inquilinato não permite exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
O locador pode exigir comprovante de renda?
Sim.
O locador pode solicitar comprovante de renda para avaliar a capacidade de pagamento do candidato à locação.
O inquilino precisa pagar IPTU?
Pode pagar, desde que essa obrigação esteja prevista no contrato.
Por isso, o contrato deve deixar claro quem paga IPTU, condomínio e demais encargos.
O locador pode entrar no imóvel alugado?
Não sem autorização, durante a locação, o inquilino tem direito ao uso tranquilo do imóvel, por isso, visitas e vistorias devem ocorrer com aviso prévio, autorização e motivo legítimo.
O termo de vistoria é obrigatório?
A lei não exige vistoria como requisito de validade do contrato, mas ela é altamente recomendada.
A vistoria evita conflitos sobre danos, pintura, móveis, instalações e estado de conservação.
O que não pode faltar em um contrato de aluguel?
Não podem faltar dados das partes, identificação do imóvel, valor, prazo, reajuste, garantias, multas, responsabilidades, vistoria e assinaturas.
Como organizar contratos de vários imóveis?
O ideal é usar uma plataforma que centralize contratos, documentos, cobranças, vistorias e histórico por imóvel, com a Accordous, o proprietário mantém tudo organizado em um só lugar.
