Seguro-Fiança e Ação de Despejo: Como Evitar Custos e Proteger Seu Aluguel [2026]

Quando um inquilino para de pagar o aluguel, o proprietário tem basicamente duas saídas: negociar ou acionar a justiça. A ação de despejo é o caminho legal — mas também é o mais caro, mais demorado e mais desgastante.

O seguro-fiança existe justamente para evitar que o proprietário chegue a esse ponto. Quando bem contratado, ele cobre os aluguéis em atraso — e em alguns casos, até parte das despesas jurídicas do processo.

Neste artigo você vai entender:

• Como o proprietário pode se proteger melhor desde o início
• O que é ação de despejo e quando ela é necessária
• Quais são os gastos reais de um processo de despejo
• Como o seguro-fiança pode evitar esses custos
• O que o seguro cobre — e o que não cobre

1. O que é o seguro-fiança de aluguel

O seguro-fiança é uma garantia locatícia na qual o inquilino contrata uma apólice junto a uma seguradora, colocando o proprietário como beneficiário. Em caso de inadimplência, a seguradora paga os valores devidos ao locador — dentro dos limites e coberturas contratados.

Ele substitui o fiador (que precisa de imóvel próprio e alta renda) e o caução (que exige depósito antecipado de até 3 meses de aluguel). Por isso, é uma das garantias mais flexíveis do mercado.

O que o seguro-fiança pode cobrir

• Aluguel em atraso — cobertura básica e presente em todas as apólices
• Condomínio e IPTU
• Contas de consumo (água, luz, gás) — coberturas adicionais
• Danos ao imóvel causados pelo inquilino
• Taxas processuais em ações de despejo — coberturas adicionais
• Multa contratual e pintura ao final do contrato

Atenção: as coberturas variam por seguradora e por plano. Analise a apólice com atenção antes de contratar — não apenas o preço, mas o que está realmente protegido.

2. O que é uma ação de despejo

A ação de despejo é um processo judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) pelo qual o proprietário pode solicitar que o inquilino desocupe o imóvel.

Ela pode ser ajuizada nos seguintes casos:

• Falta de pagamento do aluguel e encargos
• Descumprimento de cláusulas do contrato
• Uso do imóvel para finalidade diferente da prevista
• Danos ao imóvel não autorizados
• Término do contrato sem desocupação voluntária
• Necessidade de uso pelo proprietário ou familiar
• Reformas urgentes que impeçam a habitação

Ao final do processo, o juiz determina a saída do inquilino. Mas até lá, o caminho pode ser longo e custoso.

3. Quais são os gastos reais de uma ação de despejo

Honorários do advogado

São o maior custo da ação. Variam por escritório e complexidade do caso, mas costumam ser calculados como percentual sobre o valor da causa (aluguel anual + encargos).

Como referência: em casos simples, o honorário pode ficar entre 20% e 30% sobre o valor de um ano de aluguel. Para um aluguel de R$ 1.500, isso representa entre R$ 3.600 e R$ 5.400.

Custas processuais

São as taxas pagas ao poder judiciário para que a ação seja recebida. O valor depende do estado e do valor da causa. Proprietários que não podem pagar podem pedir gratuidade da justiça, mas precisam comprovar a situação financeira.

Em casos de derrota, o perdedor geralmente reembolsa as custas processuais do vencedor.

Caução para liminar

Se o proprietário quiser reaver o imóvel antes do término do processo (via liminar de despejo), precisa depositar em conta judicial o equivalente a 3 meses de aluguel.

Esse valor fica retido até o final do processo. Se o despejo for autorizado, o proprietário pode reaver o valor. Se for negado, o valor vai para o inquilino como indenização.

Tempo do processo

Uma ação de despejo por falta de pagamento pode durar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da comarca e da complexidade do caso. Durante esse período, o proprietário geralmente fica sem receber aluguel.

O custo real de uma ação de despejo vai muito além das taxas jurídicas. Inclui meses de aluguel não recebido, honorários do advogado, custas processuais e o desgaste do processo. O seguro-fiança existe para evitar exatamente isso.

4. Como o seguro-fiança ajuda a evitar a ação de despejo

Quando o inquilino atrasa o pagamento, a seguradora pode ser acionada para cobrir os valores devidos. Com o proprietário recebendo os aluguéis mesmo com inadimplência, a necessidade de ação judicial diminui — ou desaparece.

Na prática:

• Proprietário aciona a seguradora após o vencimento não pago
• Seguradora paga os valores devidos dentro do prazo da apólice (geralmente até 30 dias)
• Proprietário não precisa entrar com ação de despejo por inadimplência financeira
• Seguradora cobra o inquilino pelos valores pagos

Quando a ação de despejo é inevitável (descumprimento de contrato, uso indevido, fim de contrato sem saída voluntária), algumas apólices cobrem parte das taxas processuais — reduzindo o custo do proprietário.

5. Vantagens e desvantagens do seguro-fiança

Vantagens para o proprietário

• Recebe os aluguéis mesmo em caso de inadimplência
• Evita ou reduz o custo de uma ação de despejo
• Dispensa a necessidade de fiador
• Processo de acionamento mais rápido do que a via judicial
• Pode cobrir IPTU, condomínio e danos ao imóvel

Vantagens para o inquilino

• Não precisa ter fiador ou desembolsar caução de uma vez
• Valor pode ser parcelado ao longo do contrato
• Mais fácil de contratar do que encontrar um fiador qualificado

Desvantagens

• O valor pago ao seguro não é devolvido (diferente do caução)
• Pode ser recusado se o perfil de risco for alto
• Nem sempre cobre todo o período do contrato — pode precisar de renovação
• Coberturas variam muito entre seguradoras — exige atenção na leitura da apólice

6. O que fazer quando o inquilino não paga o seguro-fiança

Se o inquilino deixar de pagar o prêmio do seguro, a apólice pode ser cancelada. Isso coloca o contrato em risco, pois a garantia deixa de existir.

A maioria das seguradoras concede um prazo de carência (em geral 20 dias) antes de cancelar. O proprietário deve ficar atento aos vencimentos da apólice — que muitas vezes são anuais — e verificar se as renovações estão sendo feitas.

Se o seguro for cancelado por falta de pagamento e houver inadimplência do inquilino, o proprietário fica desprotegido. Nesse caso, as alternativas são negociação direta, notificação extrajudicial e, como último recurso, a ação de despejo.

7. Como o proprietário pode se proteger desde o início

• Escolha a garantia certa para o perfil do inquilino — não aceite qualquer garantia só para fechar o contrato
• Leia a apólice inteira antes de aceitar o seguro-fiança — entenda o que está e o que não está coberto
• Acompanhe os vencimentos da apólice e confirme as renovações
• Faça vistoria detalhada na entrada e na saída
• Mantenha o contrato atualizado com cláusulas claras de inadimplência e rescisão
• Tenha toda a documentação do inquilino organizada e acessível

Proprietário que gerencia o imóvel com organização tem muito menos problemas — e quando eles aparecem, resolve com mais rapidez e menos custo.

8. Como a Accordous ajuda na prevenção de inadimplência e gestão de contratos

A Accordous permite que proprietários gerenciem seus imóveis com profissionalismo — sem imobiliária e sem pagar taxa de administração.

✔ Análise de crédito e risco do inquilino antes de fechar o contrato

✔ Cotação de seguro-fiança com seguradoras parceiras

✔ Contratos gerados e assinados digitalmente com validade jurídica

✔ Cobranças automáticas com alertas de vencimento

✔ Histórico completo de pagamentos por imóvel

✔ Vistoria digital de entrada e saída com registro fotográfico

9. Perguntas frequentes

O seguro-fiança evita a ação de despejo?

Em casos de inadimplência financeira, sim — porque a seguradora paga os aluguéis devidos, eliminando o motivo principal da ação. Para outros tipos de descumprimento contratual, o processo judicial pode ser necessário mesmo com seguro ativo.

Quanto tempo dura uma ação de despejo?

Varia por comarca e complexidade. Em casos de falta de pagamento, pode durar de 3 meses a mais de 1 ano. Quanto mais organizada for a documentação do proprietário, menor tende a ser o tempo.

Quem paga as custas de uma ação de despejo?

Inicialmente o proprietário (ou o advogado, em casos de êxito). Se o proprietário ganhar a ação, o inquilino pode ser condenado a ressarcir as custas. Depende da decisão judicial.

O inquilino é obrigado a renovar o seguro-fiança?

Se o contrato de locação prevê seguro-fiança como garantia, a manutenção da apólice é obrigação do inquilino. O não pagamento do prêmio pode configurar descumprimento contratual.